Ante escasez y carestía de vivienda en NL, preparan Ley que impulsará la adquisición de casas a través de cooperativas
Por: Juan Pablo Sandoval
La creciente demanda de vivienda en Nuevo León, el alto costo de la misma, el argumento de que ya no hay espacio en donde seguir construyendo, el crecimiento irregular y desordenado de la Ciudad, los problemas de transporte y la falta de una ley que regule y garantice el acceso a la vivienda como un derecho básico, entre otras razones, llevó a la diputada local Greta Barra a liderar una iniciativa de Ley que permita, facilite y amplíe las posibilidades de adquirir una vivienda.
La iniciativa, que hasta ahora solo es un borrador y que será puesta a consulta con diferentes organizaciones de la sociedad civil, con organismos estatales y municipales, con expertos y con desarrolladoras, busca, entre otras cosas, regular y fomentar las cooperativas de vivienda, organismos que existen en el país desde los años setenta, pero que no han tenido un desarrollo acelerado.
Las cooperativas de vivienda, a diferencia de las desarrolladoras que construyen casas y apartamentos para su venta con una utilidad de por medio, son agrupaciones u organizaciones de personas que se unen para construir sus propias casas sin la intermediación de una constructora o inmobiliaria. Ellos compran el terreno, el cual es de uso y propiedad colectiva, diseñan sus viviendas de acuerdo a sus necesidades particulares y suman esfuerzos y capacidades individuales para construir sus viviendas. Al final, cada quien es dueño, habita en ella y convive en la comunidad que conformó esa cooperativa.
Las ventajas de este sistema son varias. Las personas adquieren viviendas menos costosas y más acopladas a sus gustos y necesidades, aumenta la posibilidad de poder tener una casa habitación, aportan sus conocimientos a un proyecto en el que todos ponen su trabajo y logran construir una red de ayuda entre ellos.
Después de la Ciudad de México, Nuevo León es el estado donde es más caro comprar vivienda en el país. Según un análisis que dio a conocer a comienzos de este año la dirección general de Análisis Económico y Financiero de Banorte, en el 2024 el metro cuadrado en la entidad se ubicaba en 50 mil 688 pesos frente a, por ejemplo, Tamaulipas, en donde el precio rondaba los 16 mil 774 pesos el metro cuadrado o Querétaro en donde se vendía a 24 mil 375 pesos, mientras que el promedio nacional es de 30 mil 087 pesos el metro cuadrado.
«Será una ley que regule todo el tema de vivienda en el Estado, pero le daremos un impulso a las cooperativas de vivienda porque estas asociaciones, por el componente social y comunitario que tienen, facilitan que las personas puedan tener una casa. Esta regulación nos permitirá generar un piso parejo para que todos, con las condiciones que cree el Estado, podamos acceder a una vivienda digna”, dijo Barra durante el panel Cooperativas de vivienda en Nuevo León que realizaron el Departamento de Ciencias Sociales y el Nodo de Economía Social de la Universidad de Monterrey con motivo del Año Internacional de las Cooperativas, una designación hecha por las Naciones Unidas para impulsar este 2025 como el año en el que se le dé relevancia al papel de las cooperativas en el desarrollo económico y social a nivel mundial.
“Lo que hay en el Estado es la Ley de asentamientos humanos, ordenamiento territorial y desarrollo urbano, pero no tenemos una Ley de vivienda que ayude a las personas a poder acceder a una vivienda digna, que les garantice ese derecho básico», aclaró.
La congresista de Morena explicó que la Ley contendrá esquemas que faciliten la adquisición de vivienda, pero también se actualizarán mecanismos y disposiciones de ordenamiento urbano, se darán nuevas y diferentes atribuciones para que organismos como el Instituto de la Vivienda de Nuevo León tengan mayor capacidad de acción y se puedan resolver más fácil temas como los relacionados con viviendas abandonadas y en desuso, por ejemplo.
“En Nuevo León, para las personas jóvenes, las mujeres, los adultos mayores y para la población indígena es muy difícil acceder a una vivienda. Esto indica que, desafortunadamente, este derecho fundamental no está asegurado para estos segmentos de la población, por lo que debe haber una ley que además facilite y entregue las condiciones para que estas personas puedan tener un lugar digno donde vivir”, afirmó Barra.
Para lograrlo, la congresista dijo estar convencida de que la creación de cooperativas es parte de la solución. Sin embargo, reconoció que se necesita una regulación para impulsar esta forma de adquirir una vivienda. Para empezar, sostuvo, la ley debe definir y regular a las cooperativas de vivienda, pues este tipo de organización no está específicamente reconocida como sí lo están otras, como las cooperativas financieras, las de consumidores o las de productores.
“La nueva Ley deberá también incluir la facilidad de créditos y subsidios, pues muchas personas no tienen la manera de construir sus viviendas, asesoría jurídica para que tengan
certeza legal y tranquilidad sobre el proyecto que van a desarrollar, apoyo de gastos notariales, porque esto no debe ser un desincentivo que prive a las personas de participar en estas cooperativas, y una instrucción para el desarrollo de campañas pedagógicas que enseñen sobre la importancia del componente comunitario y sobre temas de administración y autogestión, pues serán ellos mismos quienes se encarguen del mantenimiento, operación y funcionamiento de su cooperativa”, explicó Barra.
Los esfuerzos y las limitaciones del Estado
A pesar de que el Gobierno del Estado ha implementado una serie de programas para ayudar a las personas a obtener una vivienda, son varias las limitantes que tiene para operar a raíz de la normativa vigente.
A través del programa de apoyo social para la vivienda Hogares Nuevo León, el Gobierno estatal otorga subsidios de hasta 65 mil pesos a las personas que ganan menos de dos salarios mínimos para la adquisición de viviendas nuevas. Además, ha apoyado y facilitado la compra de vivienda por parte de personas de cualquier nivel socioeconómico, simplificando trámites y agilizando los procedimientos para la edificación de vivienda y su acceso a ella. También trabaja, de la mano de la Federación, en el Programa de Vivienda para el Bienestar, impulsado por la presidenta Claudia Sheinbaum y que busca la construcción de un millón de viviendas a nivel nacional durante el sexenio.
Fernando Aguilar, titular de la Unidad de Planeación y Proyectos Estratégicos del Instituto de la Vivienda de Nuevo León, dijo durante el panel que el interés del Gobierno estatal es apoyar a las familias, especialmente a aquellas que tienen un poder adquisitivo bajo, para que puedan tener una vivienda. En este sentido, señaló que el Gobierno del Estado ha sido el vínculo entre la Federación y los municipios para facilitar todos los procedimientos necesarios para la aprobación de los proyectos de vivienda planteados por el Gobierno nacional.
“En un principio, la Federación tenía proyectada la edificación de 33 mil unidades de vivienda en el Estado y logramos subir esa meta a 40 mil. Este programa y los demás que hemos implementado ayudarán a reducir la falta de acceso a la vivienda que hay en Nuevo León y que se debe en parte a que su precio está muy por encima de lo que realmente puede pagar un ciudadano promedio”, afirmó el funcionario.
Aguilar, quien elaboró el Programa Especial de Vivienda para el Estado 2024 – 2027 y diseñó e instrumentó el programa Hogares, dijo que cada año en Nuevo León hay una demanda cercana a las 20 mil unidades de vivienda del sector de la población que gana menos de 17 mil pesos mensuales, lo cual equivale a menos de dos salarios mínimos. Esto es, el 40 por ciento de la población que recibe ese nivel de ingresos y que no puede acceder a vivienda porque no tiene una capacidad de endeudamiento suficiente que respalde la compra de una casa. Es aquí donde el Estado ha entrado a subsidiar para que las personas puedan obtener su vivienda.
El Estado además ha logrado hacerse de nuevas reservas territoriales que le permitirán abastecer cerca de 8 mil 250 unidades de vivienda durante el sexenio, de las cuales ya ha entregado cerca de 5 mil. También, el Instituto de la Vivienda ha buscado rescatar gran parte de las 24 mil viviendas que se encuentran en situación de precariedad, como por ejemplo con muros frágiles, pisos de tierra y techos de lámina.
“Igualmente, llevamos a cabo programas de regularización, de escrituración y de asignaciones de predios donde estamos subsidiando. Inclusive, el Estado asume parte de los precios de materiales de construcción”, detalló el funcionario.
Sin embargo, y a pesar de lo anterior, sigue existiendo un rezago habitacional y el Instituto de la Vivienda se ha encontrado con algunos problemas que le impiden avanzar en sus programas para beneficiar a más personas con una casa-habitación. Por ejemplo, la entidad ha intentado recuperar viviendas abandonadas para poder rehabilitarlas y recolocarlas en el mercado, pero la ley, los trámites y procesos jurídicos lo han impedido.
“Este problema es muy complejo porque el Estado tutela o custodia la legítima propiedad de las personas y poder disponer de nuevo de esas propiedades es un proceso que lleva mucho tiempo, comenzando porque no tenemos una base de datos sobre estas viviendas abandonadas o en desuso que nos indique cuántas hay y de quién son, y cuando intentamos acceder a información sobre sus dueños para poder negociar con ellos, no la podemos obtener por cuestiones de privacidad. Todo esto ralentiza nuestros planes de poder darle un nuevo uso a estas casas, que pudieran ser habitadas por personas que necesitan tener una vivienda”, afirmó Aguilar.
Sobre esto, Barra dijo que existe en el tema de las casas abandonadas una sobrerregulación que no permite que estos inmuebles puedan ser reasignados, lo cual complica el problema del acceso a la vivienda en el Estado.
Además, en el tema de vivienda, el Estado no tiene las suficientes herramientas y autonomía para impulsarlo. Aguilar explicó que, aunque las competencias en materia de desarrollo y planeación urbana las tiene la Secretaría de Movilidad estatal, quienes aprueban el uso de suelos, alturas y densidades, y señalan cómo, dónde y cuándo se puede edificar son los municipios, la definición de la política pública de vivienda la hace la Federación y las competencias en materia de financiamiento las tienen la Federación y las Sofomes. “Nosotros básicamente somos cabilderos porque atribuciones tenemos muy pocas. Falta mucha reingeniería en el sector vivienda para hacerlo más ágil, con funciones y competencias bien coordinadas que beneficien a la población”.
Algunas experiencias en NL
En 1983, Esteban Dávalos y su esposa entraron a formar parte de la cooperativa de vivienda La Unión, una sociedad que había sido creada un año antes con el objetivo de autoconstruir 200 casas para sus socios, el proyecto más ambicioso que se tenía en la Ciudad por aquella época.
“Esta cooperativa se fundó después de ver los ejemplos de la cooperativa pro vivienda Tampiquito, que construyó 70 casas para sus socios en el barrio del mismo nombre en San Pedro, y la cooperativa de vivienda La Concordia, ubicada en la colonia La Fama, en Santa Catarina, en la que se hicieron 100 casas”, contó Dávalos durante el panel que estuvo moderado por Eduardo Enrique Aguilar, experto en cooperativismo y profesor investigador en el Departamento de Ciencias Sociales en la Universidad de Monterrey.
“Nos reuníamos los domingos para planear el desarrollo del proyecto, para aprender y repartirnos tareas. Todos colaborábamos, incluidas las mujeres, y poníamos al servicio de la cooperativa nuestros conocimientos y capacidades para sacar adelante ese proyecto comunitario. Era construir nuestras propias casas, lo cual no dependía solamente del dinero que poníamos, sino también del trabajo que aportábamos según lo que supiéramos hacer. Yo era profesor, puse mi conocimiento y aprendí nuevas tareas, pero otros sabían de electricidad, construcción y soldadura, entre otras cosas”, detalló Dávalos, quien dijo que fue la necesidad de tener una vivienda propia la que llevó a estas 200 personas a unirse para sacar adelante el proyecto, pues en aquella época el costo de las casas y de los rentas era demasiado alto.
Su familia recibió las llaves de su vivienda en la Navidad de 1984 y se fueron a vivir a su nueva casa el 5 de mayo de 1985. Allí llevan 40 años, tiempo durante el cual han sido socios fundadores de otras cooperativas y Dávalos ha asesorado la ejecución de otros proyectos, de los cuales se retira una vez que se entregan las escrituras a cada dueño.
Sin embargo, Dávalos y Fernando Aguilar, funcionario del Instituto de la Vivienda de Nuevo León, advirtieron sobre la necesidad de una ley que regule a las cooperativas de vivienda y proteja estos proyectos colectivos, pues también se han dado casos que han salido mal, por lo que se requiere un marco jurídico que le dé certeza a las personas que invierten su tiempo y su dinero en la autoconstrucción de sus casas.
Melissa Villarreal Durón y Zuleima Rincón son socias de la cooperativa de vivienda Ixtle de Monterrey, sociedad que fue creada en mayo de 2024 con el objetivo de construir sus propias viviendas más económicas, con materiales y un diseño sustentables, cerca de sus centros de trabajo y con la idea de encontrar un lugar para vivir en comunidad. Ellas dijeron durante el panel que esperan que desde el Poder Legislativo estatal se formulen y promuevan reformas o iniciativas de ley que garanticen el derecho a la vivienda como un bien necesario para habitar y no para especular, por lo que piden que se incluyan en la ley estos programas de vivienda colectiva digna.
El proyecto de Ixtle es ecológico. Villarreal dijo que, entre otras cosas, contempla la captación de agua lluvia, una gestión energética comunitaria y el uso de materiales que no dañen el medio ambiente. Quieren construir un edificio de 16 viviendas en el centro de Monterrey, en donde sus desplazamientos no contribuyan a generar tráfico y contaminación. También los une la búsqueda de equidad, igualdad y apoyo mutuo.
La diputada Barra resaltó la autogestión que lleva implícita la operación de las cooperativas de vivienda y dijo que promoverá estos esquemas por múltiples razones, entre ellas porque le permite a las personas ser parte activa en cuanto a organización, gestión y control de estos proyectos. También señaló que su iniciativa de ley tendrá un marcado énfasis en el fomento y educación sobre el sistema de cooperativas para que las personas sean conscientes de las ventajas que tiene para el acceso a una vivienda digna.
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